《我國一線城市存量住房交易稅收政策的效應(yīng)分析研究》課題簡本（2016年）

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)，在全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中已具有支柱性產(chǎn)業(yè)的地位。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，國家運用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動。國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要 (2016-2020年)明確提出，要“優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，促進(jìn)市場供需平衡，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行”，“構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)，穩(wěn)步提高居民住房水平，更好保障住有所居”。而一線城市是在全國政治、經(jīng)濟(jì)等社會活動中處于重要地位并具有主導(dǎo)作用和輻射帶動能力的大都市，其房地產(chǎn)市場的發(fā)展對于全國房地產(chǎn)市場具有較大的影響和輻射效應(yīng)。

第一，本課題報告論述了對一線城市存量住房交易稅收政策效應(yīng)分析研究的重要意義。房地產(chǎn)業(yè)由于其具有的帶動性和關(guān)聯(lián)性決定了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的特殊地位。房地產(chǎn)業(yè)的盲目發(fā)展和過熱發(fā)展，會給國民經(jīng)濟(jì)帶來特別的危害。政府進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的手段有財稅政策、貨幣政策、土地政策等。不同的政策有其使用的條件和作用的領(lǐng)域，往往在調(diào)控中綜合使用。不同的調(diào)控措施有著不同的作用范圍，相互之間不可替代。世界各國的實踐充分證明了房地產(chǎn)稅收是調(diào)控房地產(chǎn)市場平衡的有效工具。科學(xué)的稅收制度的確立是增加政府財政收入來源，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的收益公平分配，減少房地產(chǎn)過度投機(jī)與過度消費、遏制房價瘋漲、減少房地產(chǎn)非法行為，保證房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展的重要一步。本課題希望通過梳理一線城市房地產(chǎn)市場和存量住房交易與稅收政策演變情況，從市場發(fā)展趨勢、稅制改革形勢和現(xiàn)代稅收管理制度的要求及稅收政策效應(yīng)的角度進(jìn)行客觀分析，提出存在的主要問題，分析比較典型國家（地區(qū)）以及其他調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響，為國家和地方政策制定和實施提供借鑒和參考。

第二，詳細(xì)梳理了一線城市房地產(chǎn)市場和存量住房交易與稅收政策的演變。稅收政策包括個人所得稅、營業(yè)稅和契稅。其中，個人所得稅包括三個階段：2006年以前；2006年至2013年；2013年至今。契稅的應(yīng)納稅額與持有年限和住房類型相關(guān)。契稅政策的調(diào)整主要為抑制投機(jī)性住房，鼓勵自主和改善性住房。

第三，全面分析了一線城市存量住房交易稅收政策的效應(yīng)。首先是一線城市二手住宅市場價格分析；其次是宏觀層面效果及效應(yīng)分析，主要包括個人所得稅、營業(yè)稅、契稅的執(zhí)行效果；最后是微觀層面效果及效應(yīng)分析，課題組采用了調(diào)查問卷、數(shù)據(jù)分析等方法，從售房者（賣方）、買房者（買方）、中介機(jī)構(gòu)、稅務(wù)部門幾個方面進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)不同稅種對于房地產(chǎn)市場各方態(tài)度的影響具有顯著差異，為我們分析稅收政策在調(diào)控房地產(chǎn)交易存在的為問題提供了重要的參考。通過前述實踐調(diào)查后，我們通過建立計量模型的方法，對實際調(diào)查結(jié)果進(jìn)行證實。以北京市為例，對其房地產(chǎn)調(diào)控政策效果進(jìn)行計量模型上的評估，得出了各類調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場影響的不同顯著性水平的結(jié)果。

第四，進(jìn)行了國內(nèi)外存量住房交易稅收政策的比較分析。首先進(jìn)行了國內(nèi)其他政策與稅收政策的比較分析，主要是市場管制與稅收效應(yīng)的比對。其次進(jìn)行了國外住房調(diào)控稅收政策比較分析，疏理了美國、英國、澳大利亞與購置或出售房產(chǎn)相關(guān)稅種的基本情況。

第五，提出了存量住房交易稅收政策調(diào)整未來面臨的新挑戰(zhàn)。一方面，分析了當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的形勢，從房地產(chǎn)開發(fā)投資方面、貨幣政策方面、社會融資方面、固定資產(chǎn)投資增速對比方面、一線城市存量住宅平均市場價格方面以及政策走向方面均可看出，隨著地產(chǎn)增速下滑，一線城市限購收緊，熱點二線城市紛紛出臺調(diào)控政策抑制地產(chǎn)泡沫，下半年一線城市房地產(chǎn)市場有望放緩增速。另一方面，也分析了稅制改革的新形勢，現(xiàn)行稅收征管中主要包括的問題有：信息獲取難度大、資料甄別難度大、稅款追繳難度大、行業(yè)管控難度大等問題，未來在“營改增”全面深入的情況下，房地產(chǎn)稅收政策還將面臨更多的挑戰(zhàn)。

第六，提出了完善我國存量住房交易稅收政策的基本思路與具體建議。運用稅收手段對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)節(jié)有如下的理論基礎(chǔ)：住房對市場的調(diào)節(jié)首先表現(xiàn)為稅收政策法規(guī)的發(fā)布和實施，這一政策實施后可能會使納稅人收入的變化或者改變納稅人的收入預(yù)期，從而使市場買賣雙方?jīng)Q策行為發(fā)生變化，最終導(dǎo)致住宅市場供需狀況的變化，達(dá)到政府公共政策目標(biāo)。所以稅收政策是通過改變?nèi)藗冾A(yù)期，實現(xiàn)改變市場主體的決策行為，最終實現(xiàn)政府目標(biāo)。因此，完善存量住房交易稅收政策的基本思路是重新構(gòu)建房地產(chǎn)稅收調(diào)控體系，基本原則包括：符合國家房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制原則、適應(yīng)市場發(fā)展規(guī)律原則、適應(yīng)房地產(chǎn)稅制改革原則、稅收政策相對穩(wěn)定易于征管原則以及利于社會服務(wù)治理原則。具體的政策建議如下：（1）統(tǒng)一稅收優(yōu)惠政策口徑，目前，營業(yè)稅（增值稅）、契稅、個稅的減免政策對于納稅人來說，理解起來太復(fù)雜，容易產(chǎn)生征納矛盾；對稅務(wù)機(jī)關(guān)來說，不利于窗口簡化執(zhí)行，與目前簡化優(yōu)化公共服務(wù)流程、方便群眾辦事的思路相違背，也可能給一些干部帶來權(quán)利尋租的空間，讓不法分子有機(jī)可乘，撈取非法利益，造成國家稅款損失。（2）統(tǒng)一明確存量住房交易涉及各稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，納稅義務(wù)發(fā)生時間規(guī)定的不一致導(dǎo)致滯納金的征收規(guī)定不一致，有的稅種征收滯納金，有的不征收。納稅人對此意見較大，建議修訂有關(guān)政策予以明確，使各稅種在特殊情形下納稅義務(wù)發(fā)生時間和滯納金征收的有關(guān)規(guī)定能相對統(tǒng)一。（3）從制度層面加強部門協(xié)助信息共享以更好落實“先稅后證”工作，房地產(chǎn)交易辦事流程涉及購房資格審核、房產(chǎn)證信息核實、交易計稅價格核定、稅收減免審核、契稅完稅證把關(guān)等多個環(huán)節(jié)多個部門的管理工作，需要依托信息技術(shù)實現(xiàn)地稅和國土房管信息充分交換共享。建議從立法層面要求房地產(chǎn)主管部門向稅務(wù)部門共享征稅所需房地產(chǎn)有關(guān)信息，實現(xiàn)信息聯(lián)網(wǎng)與數(shù)據(jù)共享，使產(chǎn)權(quán)信息、完稅信息等相關(guān)信息能夠在部門間進(jìn)行實時查詢和比對，共同加強存量房交易稅收的征收管理，更好落實“先稅后證”工作。（4）繼續(xù)完善存量房評估價格體系，一方面繼續(xù)加大存量房評估計稅系統(tǒng)的開發(fā)力度。二手房“陰陽合同”不僅擾亂了正常的房地產(chǎn)市場秩序，也影響了房地產(chǎn)主管部門對市場交易情況真實性的了解和判斷，還造成較大的稅收漏洞，削弱了國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策效果。存量房評估計稅價格目的不僅為了增加稅收，而主要是為了貫徹“國八條”精神，進(jìn)一步遏制投機(jī)購房，實現(xiàn)宏觀調(diào)控效果。同時，杜絕二手房交易市場中“陰陽合同”現(xiàn)狀，營造一個公平的稅收環(huán)境，同時也解決二手房交易過程中的政府監(jiān)管問題。建議不斷完善本地區(qū)的存量房計稅價格系統(tǒng)，堵塞稅收漏洞。另一方面，加強存量房評估機(jī)構(gòu)行業(yè)主管部門與稅務(wù)部門的協(xié)作機(jī)制。在存量房交易計稅價格核定工作過程中，納稅人提供的房地產(chǎn)評估報告中，由于稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員不具備房地產(chǎn)評估專業(yè)知識，只能對納稅人提供的評估報告對估價報告結(jié)構(gòu)和內(nèi)容是否完整、估價目的是否為房地產(chǎn)課稅估價、估價時點是否正確、估價方法選取和應(yīng)用是否合理等方面作形式審核，成為存量房交易雙方利用“陰陽合同”逃避稅款的一種手段。建議從制度層面解決稅務(wù)部門與評估行業(yè)主管部門的分工協(xié)作以及復(fù)核機(jī)制，對同一評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告多次出現(xiàn)問題導(dǎo)致評估價格特別不合理或者情節(jié)嚴(yán)重的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)將該評估機(jī)構(gòu)列入重點關(guān)注名單并提交行業(yè)主管部門，以行業(yè)主管部門的名義將重點關(guān)注名單向社會公示，規(guī)范市場秩序，打擊違規(guī)評估機(jī)構(gòu)。最后是對優(yōu)化房地產(chǎn)稅相關(guān)稅種的思考，主要包括：（1）個人所得稅，從近期目標(biāo)來看，存量房交易的個人所得稅政策由于受房地產(chǎn)市場的整體調(diào)控影響，暫時不被列為稅制改革的主要內(nèi)容。從遠(yuǎn)期目標(biāo)來看，實行綜合稅收，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得不再作為單獨的所得項目，將會考慮因購房而發(fā)生的一些必要支出的稅前扣除。為了有效抑制需求，應(yīng)主要依靠累進(jìn)的所得稅來調(diào)節(jié)。應(yīng)對房產(chǎn)增值部分實行隨持有房產(chǎn)年限的增加而稅率遞減的交易環(huán)節(jié)所得稅政策。（2）契稅，建議在針對買方契稅，僅以房屋性質(zhì)、面積進(jìn)行判定計征契稅。不再將婚姻狀況、家庭住房情況等第三方信息作為判定買賣雙方適用稅收政策的依據(jù)，簡化政策標(biāo)準(zhǔn)。（3）房地產(chǎn)稅，一是整合現(xiàn)有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，開征新的房地產(chǎn)稅，擴(kuò)大征收范圍，計稅依據(jù)以房地產(chǎn)的評估價值為計稅依據(jù)，稅率可實施比例稅率，賦予地方政府在幅度范圍內(nèi)具體確定適用稅率等，為稅收職能作用的有效發(fā)揮做好頂層設(shè)計；二是加快房地產(chǎn)稅立法工作，改變當(dāng)前房地產(chǎn)稅收制度立法級次偏低的現(xiàn)狀；三是在推進(jìn)房地產(chǎn)稅研究和立法進(jìn)程的同時，從房地產(chǎn)稅自身特點、稅收征管條件、房地產(chǎn)評價狀況和法律環(huán)境等方面進(jìn)行綜合研究，為下一步全面開展房地產(chǎn)稅配套制度機(jī)制建設(shè)打好基礎(chǔ)。